24.04.2009 - Skræddersy ejendommens lån til virksomhedens behov

I sidste del af 2008 skete der store bevægelser i den generelle økonomi, og det gik især hårdt ud over markedet for erhvervsejendomme. De nødvendige prisjusteringer i 2008 åbner dog muligheder i dagens marked for igen at købe erhvervsejendomme til attraktive priser og ikke mindst til en attraktiv rente.

Fast eller variabelt forrentet lån?
Valget mellem fast og variabelt forrentet lån, eventuelt kombinerede med finansielle instrumenter, afhænger af virksomhedens risikoprofil. Læs mere om anbefalingerne til valg af finansiering nedenfor.

Af Chefstrateg Klaus Dalsgaard, Nykredit Markets:

Valg af finansieringsstrategi for virksomhederne
For de fleste virksomheder er valget af finansiering ikke et spørgsmål om betaling af fast eller variable renter men snarere et spørgsmål om hvor meget af de to dele. Det vigtigste udgangspunkt er naturligvis altid virksomhedens individuelle forhold, men mange virksomheder vælger derudover at optimere deres finansieringsprofil ud fra mulighederne i markedet og forventningerne til renteudviklingen. Her giver brugen af renteswaps en fleksibel måde at tilpasse finansieringen på.

Set over en lang periode vil den korte (variable) rente gennemsnitligt være lavere end den faste (lange) rente. Til gengæld svinger den korte rente, og virksomheden kender derfor ikke deres rentebetalinger i fremtiden. Betaling af fast rente har udover sikkerheden for størrelsen af rentebetalingerne også nogle interessante formueegenskaber, der skyldes, at markedsværdien bevæger sig i takt med ændringen af markedsrenterne. Hvis en virksomhed derfor forventer, at den lange rente stiger, bør de øge deres andel af fast rente i porteføljen. Stiger renten, falder markedsværdien og virksomheden kan hjemtage en kursgevinst og eksempelvis benytte gevinsten til at reducere restgælden. Det modsatte gør sig naturligvis gældende, hvis renten falder.

Renteswap skræddersyr den finansielle risiko til virksomheden
Hvis virksomheden ønsker at justere sammensætningen af gælden, kan det uden problemer ske via de klassiske realkreditobligationer. Rigtigt mange virksomheder vælger dog en mere fleksibel løsning bestående af en finansiering med typisk kort, variabel rente med en tilknyttet renteswap. En renteswap giver ikke i sig selv finansiering, men skræddersyr den finansielle risiko til virksomhedens ønsker.

Likviditetsfremskaffelsen er typisk sket enten via et realkreditlån, hvor renten følger pengemarkedsrenten (fx 3 mdrs. Cibor) eller via et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning. Ovenpå den finansiering kan der bygges en renteswap, der omlægger hele eller dele af finansieringen til fx fast rente, rentebetaling i en anden valuta mv. Virksomheden kan vælge om betalingen af fast rente fx skal tilknyttes en ret til at opsige aftalen i lighed med, hvad man kender fra de konverterbare realkreditlån. Renteswaps kan indgås på lån helt ned til 2 mio. kr.

Renteprognose
For øjeblikket er alle renter meget lave set i et historisk lys, og vi forventer, at de korte renter falder yderligere i de kommende måneder. Nykredits aktuelle renteprognose kan ses på nykredit.dk/marketsdk.

Nykredit anbefaler
Ønsker virksomheden den laveste rentebetaling her og nu, så bør den have en betydelig andel af variabel rentebetaling i sin finansiering. Vi forventer dog, at de korte renter begynder at stige igen i 2010. De lange renter kan allerede have set bunden i denne omgang. Vi anbefaler derfor virksomheden at øge sin andel af fast rente for at sikre sig mod højere renter i fremtiden.